Rupture conventionnelle et préavis réduit du locataire

Rupture conventionnelle et préavis réduit du locataireSuite à une rupture conventionnelle, le salarié locataire qui résilie son bail a-t-il droit au préavis réduit à un mois prévu par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 concernant les rapports locatifs ? La question était de savoir si une rupture conventionnelle constitue une perte d’emploi au sens de cet article. La rupture conventionnelle reposant sur un accord commun de l’employeur et du salarié, peut-on parler d’une « perte d’emploi » ? La Cour de cassation a tranché la question, dans un arrêt du 9 juin 2016.

Préavis de résiliation de bail : trois ou un mois ?

Conformément à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’un locataire résilie son bail de location, il doit respecter un préavis. C’est seulement à l’expiration du préavis, que la location prend fin. Le locataire qui a notifié le congé est redevable du loyer et des charges du logement pour tout le délai de préavis, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

Pour une location non meublée, le préavis normal est de trois mois à partir de la notification au propriétaire-bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signification par acte d’huissier de la résiliation par le locataire. Cependant dans certaines situations (notamment : obtention d’un premier emploi, mutation, perte d’emploi ou nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi), le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis réduit à un mois. Un licenciement entraîne la perte d’emploi du salarié du fait de la décision prise par son employeur.

La rupture conventionnelle de CDI ouvre-t-elle droit à la réduction du préavis de résiliation du bail ?

La rupture conventionnelle, quant à elle, n’est pas un licenciement, elle est un accord entre l’employeur et le salarié. Il n’était donc pas évident que la rupture conventionnelle soit considérée comme une perte d’emploi.

La Cour de cassation a été amenée à trancher sur ce sujet, à l’occasion d’une affaire jugée par le tribunal d’instance de Pau.

La Cour de cassation tranche dans le cas de la rupture conventionnelle

En l’espèce, M. X. louait un logement appartenant à Mme Y. Après avoir résilié son bail et libéré les lieux, il a assigné la propriétaire-bailleresse en demandant le remboursement de deux mois de loyers et une restitution du dépôt de garantie. De son côté, Mme Y. a demandé, à titre reconventionnel, le paiement de réparations locatives.

Le jugement du 12 juin 2014 du tribunal d’instance de Pau ayant donné raison à l’ancien locataire, Mme Y. a formé un pourvoi en cassation.

Le pourvoi du bailleur en cassation

Selon Mme Y. le locataire ne peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d’un mois que dans l’un des cas limitativement énumérés par la loi. Or, selon elle, « en retenant que le délai de préavis est également réduit à un mois dans le cas de rupture conventionnelle du contrat de travail, le tribunal d’Instance, ajoutant au texte applicable, a violé l’article 15- I de la loi du 6 juillet 1989 ».

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Décision de la Cour de cassation sur la réduction du préavis après une rupture conventionnelle

La Cour de cassation refusant de suivre l’argumentation de la propriétaire, a conclu « qu’ayant exactement retenu que la rupture conventionnelle du contrat de travail constituait une perte d’emploi au sens de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et permettait au locataire de bénéficier d’un délai de préavis d’un mois, le tribunal d’instance en a déduit, à bon droit, que la bailleresse devait restituer une somme correspondant à deux mois de loyer indûment perçus au titre du préavis » (Cour de cassation, chambre civile 3, 9 juin 2016, N°: 15-15175).

Ainsi, la Cour de Cassation a décidé que la rupture conventionnelle du contrat de travail constitue une perte d’emploi et ouvre donc droit au locataire résiliant son bail d’habitation à un préavis réduit à un mois.

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Sources : Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs article 15 modifié par loi n°2006-685 du 13 juin 2006 ; jurisprudences de la Cour de cassation Légifrance.gouv.fr.

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